Nous nous focaliserons ensuite sur la législation sur la location courte durée à Marseille, répondant aux questions que vous vous posez peut être.
N’hésitez pas à utiliser le sommaire si vous souhaitez aller à l’essentiel du sujet évoqué.
Sommaire :
La location courte durée : c’est quoi ?
La location courte durée, ou plus communément appelée location airbnb, est de plus en plus courante pour maximiser les revenus générés par un bien immobilier. Que ce soit pour une simple nuit, une semaine ou plus, la location courte durée permet aux propriétaires de gagner de l’argent, parfois beaucoup plus que s’ils louaient leur logement à l’année. Certains propriétaires assurent eux-même la gestion de leur appartement ou de leur villa, d’autres vont faire le choix de confier leur logement à une conciergerie.
Voyons ensemble les étapes cruciales à réaliser afin de mettre son logement en location airbnb.
Que dit la loi sur la location courte durée ?
Vous envisagez de mettre votre résidence principale ou secondaire en location ?
Législation pour résidence principale
Votre logement est considéré comme résidence principale à condition que vous l’occupiez à titre d’habitation au moins 8 mois par an.
Si vous comptez mettre à la location saisonnière votre résidence principale voici les règles à respecter :
- Déclarer en mairie votre habitation comme meublé de tourisme
- Que la durée de location n’excède pas 90 jours consécutifs pour un même locataire
- Que le locataire n’en fasse pas son domicile
- Dans les zones tendues, une règle de 120 nuits maximum par année civile s’appliquera à la location de votre logement dans son intégralité
Vérifiez si votre résidence principale se trouve dans une zone tendue grâce à ce simulateur.
Si vous souhaitez, au sein de votre résidence principale, mettre en location une ou plusieurs chambres que vous n’utilisez pas, il ne vous sera pas nécessaire de la déclarer en mairie.
Législation pour résidence secondaire
Un logement est considéré comme résidence secondaire si, par opposition avec la résidence principale, vous n’y passez pas plus de 8 mois par an.
Il ne peut y avoir qu’une seule résidence principale par foyer fiscal et tout autre bien sera lui aussi considéré comme résidence secondaire atteignant un maximum de 6 biens au total. (1 principal + 5 secondaires)
Si le bien est une résidence secondaire, et que vous souhaitez le mettre en location courte durée, assurez-vous d’effectuer les changements de statuts, d’usage et de destinations, s’ils sont nécessaires.
Vous trouverez toutes les démarches en détail dans la suite de l’article.
Règlement de copropriété
Si vous possédez un logement, ou que vous vous apprêtez à acheter un bien, au sein d’une copropriété pensez bien à vérifier que le règlement ne stipule pas l’interdiction de meublés de tourisme. Une clause d’habitation exclusive (appelée également clause de bourgeoise exclusive) pourrait vous interdire la mise en location courte durée de votre bien.
Il est néanmoins possible, par la rédaction d’un procès verbal d’assemblée générale (PV d’AG) ou par le règlement de copropriété, d’effectuer un changement d’usage temporaire.
À savoir également, que si votre activité de location airbnb présente une nuisance ou trouble du voisinage, la copropriété peut vous interdire la continuité de location de votre meublé tourisme.
Comment mettre mon bien en location courte durée ?
Mettre son logement en location courte durée n’est pas si simple et peut parfois décourager certains propriétaires de faire le premier pas. Voici un mode d’emploi des procédures à effectuer afin de passer à l’étape de la location de votre bien :
Pour une ville de moins de 200 000 habitants
- Déclarer votre bien immobilier au statut meublé de tourisme à la mairie où se situe votre logement concerné. Pour ce faire, il vous suffira de remplir le formulaire cerfa n°14004 et de le transmettre au service urbanisme de votre mairie. Cette démarche peut être directement réalisée en télé-service sur le site du gouvernement à condition que votre ville soit compatible avec ce service, sinon vous pouvez simplement remplir le formulaire et l’envoyer par courrier avec accusé de réception ou le déposer directement en mairie.
- Une fois votre logement statué, vous devrez collecter la Taxe de séjour, qui est appliquée par voyageur de plus de 18 ans et par nuit. Vous devrez reverser cette taxe directement à la mairie, si vous faites appel à un service de conciergerie ou une plateforme de réservation, la taxe de séjour est directement facturée au voyageur et transmise au service concerné.
Pour une ville de plus de 200 000 habitants et conditions particulières
En complément du changement de statut effectué à la mairie, et de la collecte de la taxe de séjour, il pourra vous être demandé des démarches supplémentaires.
Lorsque le logement remplit une des conditions particulières suivante :
- ville de plus de 200 000 habitants
- une ville de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre entre la l’offre et la demande est enregistré.
- Paris et les départements limitrophes que sont : la Seine Saint-Denis, le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine
Alors vous sera demandé :
- Une demande d’autorisation de changement d’usage. Il va définir l’utilisation que vous aurez du bien. Si c’est un logement, on parlera d’usage d’habitation. Dès lors que vous souhaitez louer en airbnb, il faudra effectuer un changement d’usage d’habitation vers un usage commercial. On considèrera que les voyageurs ne seront que de passage et ne justifiera plus un usage d’habitation de votre part. Le changement d’usage est attribué à une personne et non à un bien.
Changement de destination et compensation
Il se peut que la ville, où se trouve votre local que vous voulez mettre en location airbnb, vous demande également un changement de destination et éventuellement une compensation.
Le changement de destination
Si un local à été conçu pour une utilisation spécifique (garage, bureau, grange…) et que vous souhaitez le convertir en logement pour y faire de location saisonnière, il faudra alors effectuer un changement de destination.
Consultez ce lien, qui vous présente les 5 types de destinations et sous-destinations associés.
La demande d’autorisation de de changement de destination sera précédé d’une déclaration de travaux ou permis de construire pour effectuer sa transformation. Un changement de destination est toujours attribué à un Local et non une personne morale.
La compensation
Si vous comptez changer la destination d’un local vers une autre, la ville peut vous demander une compensation.
En effet, la location courte durée est considérée comme activité commerciale qui se rapproche de l’hôtellerie. La ville va estimer que de transformer une surface d’habitation en surface commerciale, retire la surface habitable à ses habitants. Il vous sera donc demander en compensation, de créer ou convertir une surface équivalente en surface que vous avez transformé et de faire de même si vous faites le chemin inverse.
Vous pouvez éventuellement trouver un tiers dans le cas opposé du votre. Si par exemple vous souhaitez transformer un local d’habitation en local commercial, et qu’une autre personne souhaite changer son local commercial en habitation, vous pouvez simplement racheter la commercialité du local à cette personne.
Chaque ville ou mairie est plus ou moins flexible concernant les règles évoquées et leurs mise en place, via son secteur urbanisme, en suivant des démarches et méthodes qui lui sont propre. La facilité à mettre en place et effectuer de la location courte durée dépendra donc de votre commune et de votre logement.
La législation pour la location courte durée à Marseille
Voyons désormais ce qu’il en est lorsque l’on souhaite rentabiliser ou investir dans un bien immobilier au cœur de la cité phocéenne. Un marché très propice à l’investissement, de l’achat d’appartement ou villa à rénover, ou bien le scindement en collocations, les possibilités de rentabilité sont nombreuses.
Parmi les points vu précédemment, voici ce qui s’applique à la ville de Marseille :
L’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour une location intégrale de votre résidence principale inférieure à 120 jours par année civile et ne dépassant pas 90 jours consécutifs pour un même locataire.
Pour la location d’une résidence secondaire, une demande de changement d’usage est obligatoire et suivra des règles particulières :
- Elle sera effective 4 ans maximum, et tout nouveau changement fera l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation
- Limitée à 1 logement maximum par foyer fiscal (résidence principale non comptée)
- Ne pourra pas dépasser 8 mois de location par an, tout en respectant la règle des 90 jours consécutifs à un même locataire
- Concernera uniquement les propriétaires personnes physiques, dans la limite d’une demande d’autorisation par foyer fiscal
- La surface dédiée à la location meublé de tourisme ne devra pas excéder 50% de la surface habitable totale du bâtiment
- Le logement ne doit pas faire l’objet d’un conventionnement ou avoir bénéficié d’une aide publique interdisant à la mise en location
Dans le cas de la ville de Marseille, la compensation interviendra dès lors que vous souhaiterez :
- Transformer un local en usage d’habitation lorsque son usage d’origine est différent
- Effectuer un changement d’usage vers meublé de tourisme excédent la limite d’un logement par foyer fiscal imposé par la ville
- Les personnes morales seront soumises à compensation
Pour vos demandes de changement d’usage temporaire, il vous est possible d’effectuer les démarches directement sur le site de la Ville de Marseille.
Un espace dédié à la taxe de séjour est disponible.
Marseille est connue pour être plus flexible que certaines villes en termes de législation et accès à la location commerciale. La ville tend vers une limitation et durcissement des autorisations depuis quelques années, afin de préserver ses surfaces habitables à ses habitants.
Vous cherchez un service de conciergerie à Marseille pour mettre vote logement en location et optimiser sa rentabilité ? N’hésitez pas à nous contacter.